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ewin网优惠,商业地产“深”烦恼:接近饱和,巨头依然涌入|深圳房企创新竞争力观察④

2020-01-11 18:13:12

ewin网优惠,商业地产“深”烦恼:接近饱和,巨头依然涌入|深圳房企创新竞争力观察④

ewin网优惠,随着存量时代的大幕缓缓开启,获取优质商业地产筹码的重要性正在显著提升。

盘点深圳房企“同学们”的商业地产科考试成绩,华润置地排名第一,而且连续三年夺得榜首,深圳其他房企也不甘落后,深业、鸿荣源、万科、京基、星河等都拿出了得意作品。

深圳地产评论员李宇嘉认为,商业和住宅的差别太大了,商业要自持,要考虑房企资金流投资和收益周期匹配,考验房企的运营、招商能力,这要求很高的。而深圳目前整体商业冲击很大,供应过剩,且受互联网影响,面临较大现金流压力。

在李宇嘉看来,深圳这么多房企加码商业,与深圳高于其他城市的经济活跃度有关。而且,深圳年轻人居多,人口净流入高,注重消费的体验性、差异化。“很多做商业地产的企业,在其他地方做不好生意,但是在深圳做得不错。”

房企的商业进击

在深圳这样的一线城市,近几年商业地产市场竞争更为激烈,可以说2017年是深圳商业地产的变局之年。

首先,是商业地产数量与质量并出。赢商网统计,2017年深圳新开业购物中心达到15个,商业体量达145万㎡。这一年,万象天地、壹方城等商业旗舰项目启用,大大影响了深圳的商业版图,而凯德集团在深圳的商业首秀项目来福士的推出、全新的社区商业佐阾虹湾购物中心的营业,以及大鹏新区、坪山新区迎来各自首个商业综合体,都对深圳商业影响较大。

也是这一年,万科成为同城商业地产运营商印力集团的基石股东,此后,万科成立两只商业地产投资基金,将旗下商业项目大部分打包给印力统一运营管理,搭建起万科商业地产运营的平台,作为万科城市配套服务生态系统的重要一环。

在万科的助力下,到2018年,印力已管理商业项目126个,覆盖中国58个城市,总建筑面积超过1000万平方米,跃居国内商业地产运营第二,仅次于万达,万科打造了“购物中心+社区商业+商务配套商业”的全方位商业体系,提供涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、商务多元商业板块。

对于面临增量天花板的房企而言,商业地产是一个巨大的投资机遇期,但投资仅仅是第一步,如何运营如何实现真正的资产增值才是未来的核心。而在深圳,不缺乏这样的优秀代表,除了印力,华润的表现更为出色。

华润打造的万象城,被誉为中国购物中心行业的领跑者。截止2018年,华润物业总建筑面积达9.21 亿元平方米,租金收入达到95.2亿元。

作为另一家以商业地产为主的上市公司,星河商置与华润置地的体量、水平要低得多,但也开始形成自己的特色。2018年,星河商置服务面积超 230 万平方米,项目已遍及深圳、广州、惠州等城市。

商业坐标刷新不断

深圳在商业地产的表现是不断创造、不断刷新。从东门及华强北百货,到万象城、cocopark、益田假日广场、海岸城等标志性购物中心的相继出现,到万象天地、壹方城、深业上城等新坐标,深圳商业地产实现了从无到有到高大上的蜕变,开始媲美香港。

1985年1月18日,深南天虹开业,正式开启深圳零售业的征程。1994年7月,万佳百货华强北店开业,成为当时客流一大集中地。1996年,岁宝百货推出深圳史上首个营业面积上万平的单体商场,也在当年,沃尔玛、家乐福等国外零售巨头入驻深圳。到20世纪90年代中后期,深圳还涌现出了茂业、太阳、海雅等百货企业。

从业态来看,百货商场集纳了服装、美妆、珠宝、电器等各类零售业态,也包括餐饮业态等,但缺乏娱乐休闲内容,显得单一。

2000年,铜锣湾集团在华强北创造性地推出cmall,集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体,初具购物中心雏形,cmall模式之后走向全国。

彼时,“商业地产”概念开始出现。在2004年,万象城亮相,彻底呈现出深圳商业地产的典范形态。万象城采取“主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式,4家主力店和近300个国内外知名品牌专门店,一下子将消费者带入新的消费时代。

之后,深圳cbd区域的星河coco park 与南山滨海购物中心海岸城相继在2006年与2007年开业,进一步改变了深圳市民的消费模式。

原关外片区商业氛围缺失状态也开始弥补。近年来,随着原关内外一体化、深圳“东进西拓”以及粤港澳大湾区战略的推进,深圳城市建设不断扩展,各区差距缩小,标杆商业项目层出不穷,深圳形成“一城多核心”的新商业格局。

据赢商网和中联购的数据统计,到2017年底,深圳共拥有购物中心144个,意味着每年平均开业10家购物中心。而自2012年起,购物中心的开业速度明显加快,平均每年17家。截至2017年底已开业购物中心面积达986.53万平方米。相比北京、广州等一线城市的收缩态势,深圳商业地产显得饱和。

2018年,深圳新开业商业项目16个,新增商业体量超110万㎡。到最新业态来看,商业综合体已进入生活休闲体验为主的空间,以万象天地、壹方城与深业上城为代表。

新消费把握有待观察

现在来看,深圳房企为代表商业地产已经阵容强大。除了万科、华润置地、星河商置,还有京基、鸿荣源、卓越、金光华、佳兆业、皇庭、深业置地、宝能等。

按照华润置地2018年年报中的判断,购物中心为代表的投资物业是其重点发展的业务板块,未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。

记者发现,运营14年了深圳万象城,在2018年评估值90.32亿元,租金收入为10.17亿元,较2017年增长了9.5%。平均出租率连续两年保持在99.5%。而开业才一年的深圳万象天地,租金收入达到3.73亿元,较上年增长了496.4%,平均出租率达到96.9%。

对于未来,发展商对商业地产颇为乐观。星河商置的年报分析,在经济平稳运行、消费持 续升级的态势下,消费需求仍是经济增长的主要拉动力,消费总量大且增速依然处于高位,据国家统 计局信息披露,2018 年 1-12 月,社会消费品零售总额 380,987 亿元,比上年增长 9.0%。住宿和餐饮 业、批发和零售业发展势头良好,均为商业地产的发展奠定了良好的基础。商业地产整体发展趋势依 然向好。

“商业地产讲商业操盘能力,研究客户、研究市场、客户细微需求变化把握,这些是最重要的。”李宇嘉认为。

伴随着年轻一代消费者的不断成长,体验式经济开始大行其道,商业项目渐渐不再以“巨无霸”为主导,“小而美”的区域型、社区型商业越来越受欢迎。10万㎡以下中小体量的商业项目因为招商更灵活、管理更方便、业态更个性化,成为各大开发商、年轻一代消费群体所青睐的对象。

据赢商网数据统计,2019年深圳拟开业商业项目31个(体量3万㎡及以上),新增商业体量超250万㎡,包括宝安大仟里、壹方天地b区、深圳one avenue卓悦中心、深圳塘朗城等。

未来商业地产将如何发展?一些专家认为,购物中心的消费趋势将偏向95后、00后群体,宠物经济、儿童经济、网红经济变成消费热点。

除了一些高大上的商业地标以及全球知名的品牌旗舰店,普通的商业空间运营,已经与以往大为不同,在空间设计、服务体验方面紧贴年轻化和个性化特征,具有群体标示性或者文化内涵、社交属性的商业空间更受欢迎,比如奈雪的茶、喜茶等新式茶饮已被很多商场引入,作为吸引客流的“帮手”。

传统以单一购物为需求的商场将进一步变得冷清,除了文化属性、社交属性,新零售的智能体验功能强的店铺也将引起关注。

【记者】李荣华

【作者】 李荣华

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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